Mutuo green: convenienza per il cliente e per le banche

Tra un anno, almeno lo si spera, con il 99% delle probabilità esploderà quello che è il settore dei “mutui verdi”, con lo scopo di aumentare la classe energetica degli immobili, sia se prevista una ristrutturazione sia nella combinazione acquisto+ristrutturazione.

Perchè è indispensabile il mutuo green

Stiamo parlando di finanziamenti con tassi e meccanismi di favore - la quota di valore dell’immobile finanziata – superiore alla media, confacente sia agli interessi del cliente che delle banche, per la gestione del rischio e di reperimento di capitale. È un argomento che gli istituti di credito trattano con forza in sede europea, e su cui ci si è confrontati nell' incontro “Financing energy renovation of buildings” organizzato dalla Commissione Ue, in collaborazione con il ministero dello Sviluppo Economico, l’Enea, l’Abi e l’Un Environmental Finance Initiative.

«Finanziare il settore green è indispensabile oggi, sia per le spinte di mercato sia per gli ambiziosi obiettivi di riduzione delle emissioni definiti con l’Agenda europea 2030», ha commentato Romano Stasi, segretario generale di AbiLab, centro di ricerca e innovazione dell’Abi. A dare agio alle sue parole è la realtà dei fatti che vede il 40% del consumo di energia, nel continente, dovuto agli edifici e con il senno del poi si potrebbero investire anche 100 miliardi l’anno per rinnovare quelli più remoti per renderli efficienti.

«Per sbloccare il mercato, però, è necessario formulare un sistema di valutazione di questo particolare tipo di credito, standard e condiviso dal sistema», aggiunge Stasi.

In Italia l'offerta c'è ma...

Un'offerta, che già ricopre, anche se solo in parte, il territoroio italiano ma con molto disordine: infatti in alcuni casi sono prestiti, quindi senza ipoteca, altre volte si limitano all’installazione di pannelli fotovoltaici, oppure sono mutui per ristrutturazione generici. Ma data la difficoltà della misurazione dell'impatto diretto dell'efficienza energetica, le pratiche di istruttoria non seguono i tradizionali appositi. Cioè andare a dimostrare con un modello prefissato che in relazione all'aumento della classe energetica si abbassa il rischio della banca da un lato ma si eleva il valore patrimoniale dell'immobile dall'altro, non è un gioco da ragazzi

«Abbiamo analizzato 17mila casi passati di finanziamenti ipotecari. Ne è emerso che le valutazioni dei periti mediamente sottostimavano gli immobili in classe A e B anche del 10-12% rispetto al loro valore di mercato reale, mentre quelli nelle classe G ed F erano addirittura sovrastimati. Segno che la componente energetica incide, ma nelle pratiche di mutuo si fatica a darle il peso corretto – ha argomentato Silvia Cappelli, direttore di Crif –. Anche rispetto alla classificazione del cliente, c’è una correlazione proporzionale tra classe dell’immobile e rating creditizio, che aumentano di pari passo, e lo stesso si verifica andando a guardare lo stato di salute dei mutui in corso: più la classe energetica è bassa e più sale l’incidenza del bad rate, con cui in gergo si registrano i casi di tre o più rate non pagate nel corso di un anno. Mentre i clienti il cui mutuo riguarda una classe A o B sono poco problematici. C'è una differenza addirittura del 108% tra la punta migliore e la peggiore».

Quando si posso avere mutui verdi

Se la componente energetica avesse la possibilità di entrare nei sistemi standard di valutazione del credito solo a quel punto si potrebbero offrire mutui “verdi” con, però, particolari condizioni: tasso più basso, Ltv in aumento o anche un tasso variabile che scende in relazione all'avanzamento dei lavori di efficienza.

«In futuro immaginiamo sportelli bancari in cui sia abituale avere un consulente energetico che consigli il cliente sui lavori da operare, nel momento stesso in cui valuta il mutuo – spiega Luciano Chiarelli, direttore Mercati e investimenti bancari di Unicredit e membro di EeMAP (Energy efficient mortgages action plan).

I titoli con mutui potrebbero essere più interessanti per i grandi investitori, se il loro rischio venisse certificato: «La domanda potenziale è robusta», ha detto Chiarelli. L’EeMap, insieme a Università Ca’ Foscari, E.On e Rics ha appena pubblicato un libro bianco sul tema ed entro l’estate 2018 mostrerà delle linee guida da sottoporre al vaglio del mercato.

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